Promet nepokretnosti predstavlja prenos prava svojine na nepokretnostima teretnim pravnim poslom tj. sa naknadom (ugovorom o kupoprodaji, ugovorom o doživotnom izdržavanju…) ili dobročinim pravnim poslom tj. bez naknade (ugovorom o poklonu).
Nepokretnosti na kojima može postojati zasebno pravo svojine su:
- zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište),
- zgrade i drugi građevinski objekti (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske…),
- posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta ).
Prometom nepokretnosti smatra se i prenos prava korišćenja na nepokretnostima u javnoj svojini sa jednog na drugog nosioca prava korišćenja na nepokretnostima u javnoj svojini.
Prenosom prava svojine na zgradi ili drugom građevinskom objektu istovremeno se prenosi prenosi pravo svojine/korišćenja/zakupa na zemljištu na kojem se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Ugovor o prometu nepokretnosti se zaključuje u formi javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave. Nadležan javni beležnik za solemnizaciju ugovora o prometu nepokretnosti je onaj na čijem području se nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora. Ako se nepokretnosti koje su predmet ugovora o prometu nepokretnosti nalaze na području više javnih beležnika, nadležan je svaki od tih javnih beležnika.
Cela procedura se odvija na sledeći način. Pronađete nepokretnost koju biste kupili. Odete kod advokata da vam sačini ugovor o prometu nepokretnosti. Advokatu predate dokumentaciju kojom dokazujete da ste imalac prava kojim nameravate da raspolažete (isprava na osnovu koje ste stekli nepokretnost npr. ugovor ili rešenje o nasleđivanju). Advokat sačinjava ugovor i šalje ga javnom beležniku, koji vam zakazuje termin overe.
Javni beležnik je dužan da pre overe ugovora izvrši uvid u posebnu evidenciju o ugovorima o prometu nepokretnosti, te da na taj način utvrdi da li je predmetnom nepokretnosti već prometovano i to tako što će utvrditi da li postoje kod suda overeni potpisi na ugovoru o prometu nepokretnosti ili je kod javnog beležnika sačinjen javnobeležnički zapis ili je ugovor solemnizovan i dužan je da o tome upozori ugovornike, a ako se ugovornici protive unošenju upozorenja u ugovor, dužan je da odbije overu ugovora.
Nakon solemnizacije ugovora, javni beležnik je dužan da overeni prepis ugovora dostavi sudu koji vodi posebnu evidenciju ugovora o prometu nepokretnosti i organu nadležnom za utvrđivanje i naplatu javnih prihoda. Takođe, javni beležnik je dužan da po službenoj dužnosti, preko E-šaltera, u roku od 24 časa od solemnizacije ugovora dostavi overeni ugovor o prometu nepokretnosti nadležnoj službi za katastar nepokretnosti, radi upisa promene imaoca prava u katastar nepokretnosti.
Pravo preče kupovine
Suvlasnik ima pravo preče kupovine nepokretnosti koja je predmet ugovora o prometu nepokretnosti. Tako, suvlasnik koji planira da proda svoj suvlasnički udeo na nepokretnosti, dužan je prvo da ga ponudi ostalim suvlasnicima. Kada ima više suvlasnika, pravo preče kupovine ima suvlasnik sa najvećim suvlasničkim udelom. Kada ima više suvlasnika sa najvećim suvlasničkim udelom, prodavac ima pravo da izabere suvlasnika kojem će prodati nepokretnost.
Vlasnik poljoprivrednog zemljišta koji namerava da proda poljoprivredno zemljište dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. Kada ima više vlasnika susednih poljoprivrednih zemljišta, onda pravo preče kupovine ima vlasnik sa najdužom graničnom linijom, kojom se graniči sa poljoprivrednim zemljištem koje je predmet prodaje, a kada ih ima više sa najdužom graničnom linijom, onda pravo preče kupovine ima onaj sa najvećom površinom poljoprivrednog zemljišta. Suvlasnik ima pravo preče kupovine u odnosu na vlasnika susednog poljoprivrednog zemljišta.
Ponuda se mora učiniti pisanim putem sa potvrdom o prispeću pošiljke, radi dokazivanja učinjene ponude. Imalac prava preče kupovine je dužan da se u roku od 15 dana od prijema ponude izjasni o istoj. Izjava o prihvatanju ponude se mora učiniti pisanim putem. Ako se ponuđeni u navedenom roku ne izjasni o ponudi, smatra se da ne želi da koristi svoje pravo preče kupovine i prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima.
Ako je prodavac prodao nepokretnost bez učinjene ponude imaocu prava preče kupovine ili pod povoljnijim uslovima od onih navedenih u ponudi, imalac prava preče kupovine ima pravo da tužbom traži da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi da je bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima. Imalac prava preče kupovine može u roku od 30 dana od dana saznanja za prodaju, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji, da traži da se prodaja oglasi da je bez dejstva prema njemu i da mu se proda i preda pod istim uslovima.
